Még soha nem volt ilyen olcsó Japánban ingatlanhoz jutni
Meguntad a mostani lakhelyed és váltani szeretnél, vagy netalán bejött a jackpot és a világ másik végéig meg sem állnál? Bármi is legyen az ok – befektetés, emigráció vagy egyszerűen csak vonz az ázsiai kultúra -, az alábbiakban összegyűjtöttük a legfontosabb információkat, amelyeket érdemes tudni, ha Japánban vásárolnánk ingatlant.
A japán vidéki régiókban már meglepően olcsón lehet ingatlant vásárolni a nagyvárosokhoz képest. Tokióban vagy Oszakában egy lakás ára akár több százmillió jen is lehet, míg a kieső és elnéptelenedő településeken gyakran találni eladó házakat már néhány millió jenért is (körülbelül 5–15 millió Ft). Egyes esetekben még ingyen is hozzájuthatunk ingatlanhoz – ezeket „akiya”-nak, azaz elhagyott házaknak nevezik. Ezeket az önkormányzatok egyre gyakrabban kínálják különféle ösztönzőkkel, hogy visszacsábítsák a lakosságot a kihalófélben lévő falvakba.
Egy 2023-as statisztika szerint Japánban több mint 8 millió elhagyott ingatlan található. Ezek közül sok vidéken, a hegyek közelében vagy kisebb tengerparti falvakban van. A házak állapota változó – némelyik lakható, azonban előfordul, hogy egy-egy ingatlannál teljes körű felújítás szükségeltetik. Az ingatlanárak ezekben a térségekben átlagosan 5-10-szer alacsonyabbak, mint a nagyvárosokban. Négyzetméterenkénti áruk a jól bevett 485 000 jen (kb. 1 millió Ft) helyett csak 50 000-100 000 jen (kb. 150 000-300 000 Ft).
A piszkos anyagiak – Japán mely régiójába éri meg leginkább költözni?
Japán ingatlanpiaca jelentős regionális eltéréseket mutat. A legmagasabb négyzetméter árak értelemszerűen Tokióban vannak, ahol a tavalyi év folyamán négyzetméterenként átlagosan 1,23 millió jent (kb. 3 112 000 Ft) kértek el egy-egy lakás esetében. Ezt követi Oszaka, ahol az átlagár 343 200 jen (kb. 868 000 Ft) négyzetméterenként.
A prefektúrák közötti különbségek azonban roppant mód hangsúlyosak. Fukuokában például az új lakások 2024-ben nagyjából 30 millió jenbe (kb. 76 millió Ft) kerültek, míg Tokióban és környékén a hasonló ingatlanok átlagos ára meghaladta a 78 millió jent (kb. 197,5 millió Ft) is.
Az alábbi táblázat a 2024-es és 2025-ös évre vonatkozó átlagos négyzetméterenkénti árakat, illetve azok változását szemlélteti prefektúránként:
| Prefektúra | Átlagár 2024 (¥/m²) | 2025-ös növekedés (%) | Átlagár 2025 (¥/m²) |
|---|---|---|---|
| Tokió | 1,230,000 | +7.3% | 1,320,690 |
| Oszaka | 343,200 | +3.7% | 356,464 |
| Aichi | 185,000 | +2.0% | 188,700 |
| Kanagawa | 180,000 | +4.5% | 188,100 |
| Saitama | 160,000 | +2.5% | 164,000 |
| Chiba | 150,000 | +3.0% | 154,500 |
| Hokkaidó | 80,000 | +2.5% | 82,000 |
| Hiroshima | 70,000 | +1.5% | 71,050 |
| Fukuoka | 65,000 | +5.0% | 68,250 |
| Shizuoka | 60,000 | +0.5% | 60,300 |
| Miyagi | 55,000 | +4.0% | 57,200 |
| Kumamoto | 50,000 | +3.0% | 51,500 |
| Okinava | 45,000 | +7.5% | 48,375 |
| Akita | 40,000 | +3.0% | 41,200 |
A legfrissebb adatokért érdemes felkeresni a Japán Életbiztosítási Intézet weboldalát, ahol minden évben közzéteszik az aktuális átlagárakat az ország különböző régióira vonatkozóan.
Költségek, amikkel számolni kell
Tételezzük fel, hogy megtaláltuk álmaink otthonát, kifejezetten kedvező áron – milyen egyéb költségekre kell még számítanunk? Az ingatlan vételárán túl számolni kell néhány egyszeri és jópár állandó költséggel is.
Az egyszeri költségek közé tartozik:
- ingatlanügynök díja: általában a vételár 3–5%-a,
- jogi költségek: ügyvédi és közjegyzői díjak (több százezer forint értékben),
- tulajdonjog átruházási adó: nagyjából a vételár 1,5%-a,
- regisztrációs és bélyegilleték
Mindezek mellett, a vásárlást követően, fellépnek majd rendszeres kiadások is:
- ingatlanadó: rendszerint évente fizetendő, az ingatlan értékétől függően,
- karbantartási költségek: állandó jellegűek, különösen a régebbi házaknál,
- helyi közműdíjak: víz, gáz, szemétszállítás,
- biztosítás: opcionális, de ajánlott
Ingatlan vásárlása Japánban külföldiként
A jó hír, hogy Japánban külföldiek is vásárolhatnak ingatlant, különösebb jogi korlátozások nélkül. Nincs szükség japán állampolgárságra vagy állandó tartózkodási engedélyre sem.
A vásárláshoz azonban elengedhetetlen:
- érvényes útlevél,
- japán adószám (My Number),
- helyi bankszámla (amelyhez sok esetben helyi lakcím szükséges),
- vízum, ha tartós ott-tartózkodást tervez az ember (pl. munkavállalói, nyugdíjas vagy családi vízum).
Érdemes jogi tanácsadó, illetve ingatlanügynök segítségét kérni, mivel a japán ingatlanjog meglehetősen kiterjedt és az iratok nagy része csak japán nyelven érhető el.
Támogatások és ösztönzők
A japán kormány és a helyi önkormányzatok különféle támogatásokat kínálnak annak érdekében, hogy a fiatalokat és a családokat a vidéki régiókba csábítsa. 2023-tól például gyermekenként 1 millió jent (kb. 2 530 000 Ft) kínálnak azoknak, akik a tokiói agglomerációból vidékre költöznek. Ezenfelül akár 3 millió jen értékű (kb. 7 590 000 Ft) általános letelepedési támogatás is igénybe vehető. Fontos kikötés, hogy a támogatások érvényesítéséhez legalább öt évig az adott térségben kell élni, különben visszafizetési kötelezettség lép életbe.
Viszlát Magyarhon – itthon már éhen halni is túl drága?
Japán és Magyarország ingatlanpiaca között óriási különbségek vannak, különösen az árak tekintetében. Budapesten 2025-ben a négyzetméterárak 700 ezer és 2 millió forint között mozognak. Vidéken valamivel mérsékeltebb árakkal találkozhatunk, de valljuk be, nem túl pénztárcabarát elfoglaltság napjainkban Magyarországon ingatlant vásárolni. Sok fiatal sajnos álmodni sem mer arról, hogy valaha saját lakása legyen, nemhogy még pénzkereseti célból kiadják azt.
A magas magyar ingatlanárak mellett az alacsony bérek és a növekvő életköltségek egyre inkább megnehezítik a lakásvásárlást. Míg Japánban a magas életminőség és az alacsonyabb költségek, például az egészségügy és az oktatás terén, előnyösek lehetnek, addig Magyarországon a lakhatás és a mindennapi kiadások egyre inkább elviselhetetlenné válnak az átlagemberek számára.
Mindezek viszonylatában, bár drasztikus lépésnek tűnhet, hosszú távon kifizetődő lehet magyarként Japánba költözni, főként gazdasági megfontolásból.
Magyar állampolgároknak Japánban a vízum- és tartózkodási szabályok betartása kulcsfontosságú. Turistaként (90 napos vízummentesség alatt) ugyan vásárolhat valaki ingatlant, de életvitelszerű ott-tartózkodáshoz hosszabb távú vízum szükséges. Az ingatlanvásárlás ugyanakkor nem biztosít automatikusan tartózkodási engedélyt, így a vízum kérdését külön kell intézni.
Lehetőség vagy hiú ábránd?
Japán vidéki régióiban házat vásárolni igenis reális lehetőség – különösen azok számára, akik egy nyugodtabb, természetközeli életmódra vágynak. Az alacsony ingatlanárak, a támogatások és a japán vidék különleges hangulata vonzó célponttá tehetik ezeket a területeket. Azonban a vásárlási folyamat nem mentes a bürokráciától és jogi kihívásoktól, így az alapos előkészület és körültekintés elengedhetetlen.
Azonban, ha Japán sem felel meg az elvárásainknak, rövidesen akár a Marsra is elköltözhetünk – ott aztán megmenekülünk az idegesítő szomszédoktól.