Új korszak jöhet az ingatlanfinanszírozásban, beszámíthatják a bitcoint a jelzáloghitelbe
Az amerikai Federal Housing Finance Agency (FHFA) bejelentette, hogy vizsgálja a lehetőségét annak, hogy az olyan kriptovaluták, mint a Bitcoin vagy az Ethereum, beszámíthatók legyenek a jelzáloghitel-folyamat során. Ez jelentős váltást vetít előre a hagyományos ingatlanfinanszírozásban – különösen a Fannie Mae, Freddie Mac és a törvényileg támogatott Federal Home Loan Bank rendszereiben.
Miért lényeges ez a lépés?
Jelenleg az FHFA szabályai csak akkor engedik figyelembe venni a kriptovalutákat a jelzáloghitel-igénylés során, ha azokat előtte amerikai pénzintézetben elhelyezik, és átváltják amerikai dollárra. A most vizsgált módosítás viszont azt eredményezheti, hogy a digitális eszközök – például a Bitcoin vagy a stabilcoinok – közvetlenül is elismerhetők lennének vagyoni értékként. Ez különösen azoknak lenne előnyös, akik jelentős kriptovagyonnal rendelkeznek, de nem szeretnék eladni ezeket az eszközöket csak azért, hogy hitelképesnek számítsanak.
Bill Pulte álláspontja és személyes motivációja
Az FHFA igazgatója, Bill Pulte, aki márciusban került hivatalba Trump elnök jelölésére, maga is kriptoeszköz-befektető. Nyilvános vagyonbevallása szerint több mint félmillió dollárnyi Bitcoint és Solanát birtokol, emellett részvényes a MARA Holdings kriptobányász cégnél. Megjegyzései azonban nem csak személyes érdekeit tükrözik: a FHFA-nél ő az első, aki hivatalosan kezdeményezi a kriptoeszközök újraértékelését a jelzáloghitel-piacon.
We will study the usage pf cryptocurrency holdings as it relates to qualifying for mortgages.
— Pulte (@pulte) June 24, 2025
Jelentős piaci hatás – mi változhat a gyakorlatban?
A potenciális változtatás nagy szerepet játszhat abban, hogy a digitális vagyonok értékének egy részét hitelminősítésre használhassák. Például, ha valaki 200 000 dollárnyi Bitcoin- vagy Ethereum-tartással rendelkezik, akkor ez már önállóan is elegendő lehet a jelzáloghitel megszerzéséhez, még akkor is, ha nincs hagyományos jövedelme vagy bankszámláján jelentős összeg.
Eddig a hitelintézetek folyamatosan ragaszkodtak ahhoz, hogy a kriptós vagyonokat először fiat valutára konvertálják, és legalább 60 napig bankban tárolják (ún. „seasoning”). Ha az FHFA enyhítené ezt a követelményt, akkor gyorsabb, rugalmasabb hitelkérelmek válnának lehetővé, különösen az aktív kriptobefektetők számára.
Kriptofedezetes hitelek már léteznek – de még nem a hivatalos rendszerben
A FHFA kezdeményezése nem számít teljesen úttörőnek, hiszen a magánszektorban már megjelentek olyan cégek, amelyek digitális eszközökre épülő jelzáloghiteleket kínálnak. Jó példa erre a floridai székhelyű Milo Credit, amely lehetővé teszi, hogy az ügyfelek kriptovalutákat – például Bitcoint vagy Ethert – használjanak fedezetként ingatlanvásárláshoz, anélkül hogy el kellene adniuk azokat. A kriptoeszközök továbbra is az ügyfél tulajdonában maradnak, miközben a hitel összege USD-ben kerül kiutalásra.
Kapcsolódó tartalom: Bitcoin fedezetű hiteleket kínál egy gibraltári bank
Fontos azonban megjegyezni, hogy ezek a konstrukciók nem tartoznak a hivatalos állami hitelezési rendszerek – mint a Fannie Mae vagy a Freddie Mac – hatálya alá. Mégis jól mutatják, hogy a digitális eszközök már most is működőképes fedezetként szolgálhatnak a gyakorlatban. A kérdés most az, hogy az FHFA jövőbeli döntése ösztönözheti-e a bankokat arra, hogy ezt a modellt szélesebb körben is alkalmazzák, és ezzel a kriptoalapú jelzáloghitelek a szabályozott pénzügyi szektor részévé váljanak.
Kihívások és kockázatok: mik a lehetséges buktatók?
A kriptoeszközök elfogadása a jelzáloghitelezésben komoly körültekintést igényel, hiszen számos kockázatot is hordoz magában. A digitális valuták árfolyama jelentős mértékben ingadozhat, ezért a bankok jellemzően úgynevezett „haircut” eljárást alkalmaznak: a kriptoeszköz valós piaci értékénél alacsonyabb összeget vesznek figyelembe fedezetként, hogy csökkentsék a hitelnyújtásból eredő kockázatot.
Ezen felül kulcsfontosságú, hogy a pénzintézetek biztosak lehessenek abban, hogy a digitális eszközök valóban az adós tulajdonában vannak, a tranzakciók eredete átlátható, és minden megfelel az anti-money laundering (AML) és terrorizmusfinanszírozás-ellenes (CFT) előírásoknak. Kérdéses az is, hogy a szabályozás kizárólag a legismertebb, nagyobb piaci kapitalizációjú tokenekre – például Bitcoinra, Ethereumra vagy szabályozott stabilcoinokra – fog-e vonatkozni, vagy szélesebb körű digitális eszközlistát engedélyeznek majd a hitelbiztosítékok között.
Összegzés: merre tart a kripto és a lakáshitel kapcsolata?
Az FHFA döntése mérföldkő lehet a digitális vagyon és a hagyományos pénzügyi szolgáltatások közötti szakadék áthidalásában. Ha hivatalosan is elfogadják a kriptoeszközöket jelzálogfedezetként, az jelentősen megnövelheti az ingatlanpiaci hozzáférést azok számára, akik digitális vagyonból finanszírozzák befektetéseiket.
Ez a lépés egyben jelzés: az USA kész elfogadni a digitális eszközöket is mint legitim értéktárolót – de csak akkor, ha azok megfelelően szabályozottak, átláthatók és kezelhetők. Az igazi kérdés azonban az, hogy hogyan sikerül majd ezt kivitelezni a piaci szereplők számára is elérhetően és biztonságosan.